Šta se oporezuje porezom na imovinu?

Predmet oporezivanja porezom na imovinu jesu prava, korišćenje odnosno državina na nepokretnostima koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije, i to:

• pravo svojine, odnosno pravo svojine na zemljištu površine preko 10 ari;
• pravo zakupa, odnosno korišćenja stana ili kuće za stanovanje, konstituisano u korist fizičkog lica;
• pravo korišćenja građevinskog zemljišta površine preko 10 ari, u skladu sa zakonom kojim se uređuje pravni režim građevinskog zemljišta;
• pravo korišćenja nepokretnosti u javnoj svojini od strane imaoca prava korišćenja, u skladu sa zakonom kojim se uređuje javna svojina;
• pravo korišćenja nepokretnosti u javnoj svojini od strane korisnika nepokretnosti, u skladu sa zakonom kojim se uređuje javna svojina;
• državina nepokretnosti na kojoj imalac prava svojine nije poznat ili nije određen;
• državina nepokretnosti u javnoj svojini bez pravnog osnova;
• državina i korišćenje nepokretnosti po osnovu ugovora o finansijskom lizingu.

Nepokretnosti u smislu poreza na imovinu

Nepokretnostima se, u smislu oporezivanja ovim poreskim oblikom, smatraju građevinsko, poljoprivredno, šumsko i drugo zemljište, kao i stambene, poslovne i druge zgrade, stanovi, poslovne prostorije, garaže i drugi (nadzemni i podzemni) građevinski objekti, odnosno njihovi delovi, koji faktički postoje na teritoriji Republike Srbije, nezavisno od toga:

• da li je za njihovu izgradnju izdata dozvola,
• vrste te dozvole (trajni objekti, privremeni i sl.),
• da li je u toku gradnje menjano rešenje o građevinskoj dozvoli za objekat usled promene investitora ili promena u toku građenja, odnosno da li je prilikom izvođenja radova odstupljeno od izdate građevinske dozvole,
• da li je izvršen upis objekta i prava na njemu u odgovarajućem katastru, kao i od vrste tog upisa.

Pokretne stvari (stvari koje nisu inkorporisane u zemljište, već su postavljene na njemu u svom finalnom obliku i samo su „prividno nepokretne”, pa mogu da se premeštaju sa jednog na drugo mesto bez oštećenja njihove suštine) nisu predmet oporezivanja porezom na imovinu. Za opredeljivanje da li je neka stvar pokretna ili nepokretna nije od uticaja vrsta materijala od koga je izrađena (drvo, cigla, građevinski blokovi i sl.) niti da li je reč o glavnom ili pomoćnom objektu, već da li je ona po svojoj suštini nepokretnost, tj. zemljište ili objekat koji ne može da se premešta sa mesta na mesto bez oštećenja njegove suštine.

U tom smislu, u Mišljenju ministarstva nadležnog za poslove finansija (dalje: MF) broj 413-00-00093/2017-04 od 11. maja 2017. godine navedeno je sledeće: „Bazen (sa ili bez tobogana) koji se može premeštati sa mesta na mesto bez oštećenja njegove suštine (montažno-demontažni bazen), nije predmet oporezivanja porezom na imovinu. Međutim, bazen (sa ili bez tobogana) koji je inkorporisan (izgrađen i postavljen/zidan) u zemljištu i sa zemljištem čini jedinstvenu funkcionalnu celinu koja se ne može premeštati sa mesta na mesto bez oštećenja njegove suštine jeste nepokretnost. Takođe, nepokretnosti su i objekti svlačionica koji su inkorporisani u zemljištu i ne mogu se premeštati sa mesta na mesto bez oštećenja njihove suštine, ali ne i npr. mobilne kabine i plažni mobilijar – suncobrani, ležaljke i sl., koji se mogu premeštati sa mesta na mesto bez oštećenja njihove suštine i kao takve predstavljaju pokretne stvari.”

Korišćenje ili državina na nepokretnosti

Kada na nepokretnosti, pored prava svojine, postoji neko od prava, odnosno korišćenje ili državina koji su predmet oporezivanja, porez na imovinu plaća se na to pravo, odnosno na korišćenje ili državinu, a ne na pravo svojine. Takođe, kada na nepokretnosti, pored prava odnosno korišćenja koji su predmet oporezivanja, postoji i državina nepokretnosti u javnoj svojini bez pravnog osnova, porez na imovinu plaća se na državinu nepokretnosti u javnoj svojini bez pravnog osnova, a ne na pravo odnosno korišćenje.

Po pitanju da li je pravno lice obveznik poreza na imovinu za zemljište u svojini Republike Srbije na kome je u katastru upisano kao držalac, MF je mišljenjem broj 011-00-0050/2019-04 od 19. juna 2019. godine zauzelo sledeći stav: „Kad je pravno lice držalac zemljišta u javnoj svojini bez pravnog osnova (bilo da pravni osnov nije postojao ili je postojao, pa je otpao npr. poništen…), porez na imovinu se plaća na državinu, a poreski obveznik je pravno lice – držalac zemljišta. Ako za državinu zemljišta u javnoj svojini konkretnog pravnog lica postoji pravni osnov, porez na imovinu ne plaća se na državinu iz člana 2. stav 1. tačka 7) Zakona (tj. na državinu bez pravnog osnova), nego na odgovarajuće pravo iz člana 2. stav 1. t. 1) do 6) i tačka 8) Zakona, u skladu sa članom 2a Zakona. Primera radi, kod državine i korišćenja zemljišta po osnovu ugovora o finansijskom lizingu za državinu postoji pravni osnov – ugovor o finansijskom lizingu, pa se porez plaća na državinu i korišćenje nepokretnosti po osnovu ugovora o finansijskom lizingu, a poreski obveznik je primalac finansijskog lizinga.”

Napominjemo da, primera radi, zakup poslovnog objekta (što podrazumeva i dela poslovnog objekta) u javnoj svojini od strane pravnog lica kao zakupca, konstituisan ugovorom o zakupu na određeni vremenski period za ugovorenu zakupninu, nije predmet oporezivanja porezom na imovinu. Takođe, ni zakup građevinskog zemljišta (što znači ni zakup na 99 godina) nije predmet oporezivanja porezom na imovinu, pa zakupac zemljišta nije obveznik poreza na imovinu za zakupljeno zemljište.

Šta se (ne)oporezuje kao objekat

Sastavnim delom zemljišta smatra se i ne oporezuje kao objekat:

• staza i drugi otvoreni prostor prekriven šljakom, asfaltom, betonom, pločama ili drugim čvrstim materijalom u nivou zemljišta, otvoreni prostor za parkiranje, kolski prilaz objektu, otvoreni poligon – pista za obuku kandidata za vozače i vozača, osim linijskih infrastrukturnih objekata u skladu sa zakonom kojim se uređuju planiranje i izgradnja;
• ograda, potporni zid, stepenište izvan gabarita objekta, vrtno senilo do 15 m² osnove, vrtni bazen (uključujući fontane) površine do 12 m² i dubine do 1 m, nadstrešnica osnove do 10 m², dvorišni kamin površine do 2 m² i visine do 3 m, stočna jama, septička jama, ploča za obaveštavanje površine do 6 m², dečje igralište, spomenik i spomen-obeležje na površinama javne namene ili na grobljima i grobnica.

Dakle, staza i drugi otvoreni prostor prekriven asfaltom smatra se sastavnim delom zemljišta u smislu predmeta oporezivanja (osim ako su to linijski infrastrukturni objekti u skladu sa zakonom kojim se uređuju planiranje i izgradnja). To znači da obveznik koji vodi poslovne knjige plaća porez na imovinu na pravo svojine na zemljištu površine preko 10 ari, odnosno na pravo korišćenja građevinskog zemljišta površine preko 10 ari, pri čemu se asfalt kojim je to zemljište prekriveno, koji, primera radi „služi kao prilazni put do zgrada, vatrogasni put, kao i parking za vozila preduzeća kojima se vrši distribucija robe”, ne oporezuje posebno (dodatno).

Sastavnim delom objekta smatraju se instalacije inkorporisane u objekat i od objekta do priključka na mrežu, a ako mesto priključka nije moguće precizno odrediti, sastavnim delom objekta smatra se instalacija inkorporisana u objekat.

Po pitanju da li je predmet oporezivanja objekat koji nije u funkcionalnom stanju (uklonjena je fasada, pregradni zidovi, podovi, instalacije grejanja, vodovoda, kanalizacije, elektro, PTT, kablovske mreže), MF je u Mišljenjem broj 011-00-00781/2018-04 od 11. januara 2019. godine zauzelo stav prema kome poreska obaveza za objekat koji je bio osposobljen za korišćenje i niz godina korišćen nije prestala zato što se taj objekat ne koristi jer vlasniku objekta nije funkcionalan, pa je za njegovo dovođenje u funkcionalno stanje potrebno uraditi odgovarajuće analize, projekat rekonstrukcije i sl. Naime, i sanacija i rekonstrukcija objekta predstavljaju izvođenje odgovarajućih građevinskih radova na postojećem objektu, što znači da i za vreme pre početka sanacije odnosno rekonstrukcije objekta i za vreme dok se one sprovode i dalje postoji objekat (tj. nije srušen, već se sanacija ili rekonstrukcija vrše na objektu koji postoji), pa za to vreme ne prestaje ni poreska obaveza na pomenutom objektu. Kad na poslovnom objektu u svojini privrednog društva ne postoji i državina i korišćenje po osnovu ugovora o finansijskom lizingu, koji su konstituisani u korist drugog lica, porez na imovinu plaća se na pravo svojine, pri čemu je poreski obveznik imalac tog prava.